华夏幸福”暴雷”:荣盛发展吓得一哆嗦 “环京一哥”这帽子太沉重

当华夏幸福(600340.SH)宣布债务违约公开承认“暴雷”之后,同样重仓环京区域的“河北王”荣盛发展(002146.SZ)也引起了市场高度关注。

在河北房企中,华夏幸福依靠环京区域成为多年的“带头大哥”,如今已深陷千亿债务危机;荣盛发展也扎根环京区域的廊坊,但一直只是华夏幸福身后的“跟班小弟”。如今大哥出事之后,小弟可好?

“三道红线”已经踩中两条

据荣盛发展披露2020年销售数据,全年累计签约金额1270.97亿元,同比增长10.18%。华夏幸福截至目前仍未公布2020年的销售数据,克而瑞榜单显示,其2020年销售额949亿元,同比下降33.7%,已经跌出了千亿军团。

这也意味着,荣盛发展在2020年终于实现反超华夏幸福,“环京一哥”的荣誉是它的了。

克而瑞数据显示,2020年环京区域TOP30房企销售金额超2000亿元,7家房企销售额超100亿元。其中,荣盛发展以226.31亿元夺冠,万科以199.33亿位列第二,融创以173.91亿元居第三。紧随其后的还有华夏幸福、隆基泰和、碧桂园、恒大等,均已进入环京百亿阵营。

2020年环京房企销售排名

不过好不容易抢到手的“环京一哥”这顶帽子,实在是过于沉重,荣盛发展戴着似乎也不太舒服。

荣盛发展2020年三季报显示,公司前三季度实现营业收入436.62亿元,同比增长12.42%;净利润44.05亿元,同比下降9.88%。有一个数据很夸张,那就是经营性现金流净额,同比狂降3949.83%,为-37.15亿元,创5年新低。

截至2020年三季度末,荣盛发展剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为75.26%、100.53%、1.06倍。对比央行、住建部划定房企融资“三道红线”:剔除预收款后的负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1。荣盛发展“三道红线”已经踩中两道,只有现金短债比勉强达到监管要求。这也意味着荣盛亟需采取“降负债、降杠杆”行动,同时也可能会对其下一步融资有所影响。

对此,荣盛发展公开表示,2020年公司债务结构在不断优化,根据预测年底净负债率将控制在70%左右,现金短贷比预计控制在140%左右,数据最终以审计报告为准。

河北一省营收占比仍过半

前些年,华夏幸福重仓环京区域,依靠2016年环京楼市的高潮创造了销售神话,当年实现销售1203.25亿元,同比大幅上涨66%,遥遥领先行业。那一轮楼市红利华夏幸福吃得很爽,并将其一举送入TOP10强房企榜单,以第8名超过绿城、华润、龙湖的排名。

然而从2017年3月开始,几乎所有环京区域陆续加入限购大军。环京楼市迅速降温,量价齐跌,华夏幸福挨了当头一棒,不得不裁撤区域、合并事业部,甚至大举甩卖资产、引入战略投资人。

但荣盛发展仍然坚持继续深耕环京区域,甚至还加大了赌注。2018年后在环京区域拿地最多的房企,已经不再是华夏幸福,而是荣盛发展。业内认为荣盛可能在赌环京楼市政策会放松,只是现在看环京区域限购政策已快4年,仍未有放松。

这也导致重仓环京的房企都很难受,华夏幸福如今已经“暴雷”;“河北王”荣盛发展也不太好过,甚至还传出了裁员、降薪的传闻。去年底有猎头爆料称,荣盛集团内部工作会议要求,暂停一切不必要的招聘,2021年初执行裁员20%的计划。对于裁员传闻,荣盛发展没有回应。

荣盛发展过于依赖大本营河北,这几年虽然积极向外扩张,但仍然占比不高。从2020年半年报看,荣盛发展在河北省的营收,仍占主营业务收入比例高达50.23%;其次是江苏,占比20.76%。

不过,荣盛发展也在不断加强环京之外的粮仓优化土储布局。截至2020年上半年,荣盛环京的土储已经不超过14%,全国化战略布局优势逐渐凸显,二线以上城市土储占比55%以上,土储城市层级不断提高。以荣盛发展江苏分公司为例,该分公司从南京为起点,延伸到全省多个城市,2020年销售额实现破百亿。

知名地产分析师严跃进告诉红星资本局,华夏幸福和荣盛发展一直都依赖环京区域市场,市场降温后会带来较大影响,这是不可避免的。同时,这些房企前几年扩张比较厉害,但销售端一旦受到影响,肯定也会比较难受。

对于环京区域市场,严跃进判断一个周期后也会有复苏,后续仍有较好的成长。但对于房企也要牢记教训,特别是外部环境、政策的变化,如果应对不足就会带来巨大压力。而且不止环京区域,包括全国其他一些地方的布局。他表示,当一些城市市场交易不错的时候,出台各类调控政策往往也会比较频繁。

增发计划一拖五年终告吹

值得一提的是,荣盛发展拖了五年之久的增发计划,直到最近才彻底告吹。

1月12日晚间,荣盛发展公告称,拟撤销2016年度非公开发行股票的申请,并获证监会批准。当年的公告显示,拟非公开发行股票募资49亿元,用于投资于石家庄荣盛华府、南京荣盛华府、济南花语馨苑及邯郸荣盛观邸项目。

结果一拖五年,拖到上述房地产项目都陆续竣工了,募资事项仍无进展。荣盛发展无奈宣布放弃:“鉴于融资计划调整及募集资金投资项目的实际情况,经与保荐机构审慎研究后,向证监会申请撤回2016年度非公开发行申请文件。”

股权融资泡汤,荣盛发展这些年则多次借助于债券市场融资。红星资本局简单梳理发现,近年荣盛发展多次高息发债,以今年1月20日完成的3亿美元债为例,票面利率达8.95%。这样的利率水平虽然不算最高之列,但也算相当高了。此外,荣盛发展还多次向控股股东及关联方借款,这些借款利率最高达到9%,也明显偏高。

去年下半年以来,荣盛发展股价一直跌跌不休,到2月4日最低见到5.95元。也就是2月4日晚间,荣盛发展宣布,控股股东及子公司、一致行动人荣盛创投计划自2月4日起六个月内,以不低于1亿元增持公司股份。并且当天荣盛创投就已出手,通过集中竞价方式增持355.36万股,增持金额2133.49万元。

荣盛发展公告称,拟增持股份的目的是基于对公司未来持续、稳定发展的信心、对公司管理团队的高度认可及目前公司股价“严重低估”的情形。不过,也有声音认为,因为华夏幸福“暴雷”事件影响,荣盛发展及时表态也是一种积极的表态。

在大股东增持下,荣盛发展股价也迎来连续两日反弹。2月8日收盘涨1.74%,收报6.45元。

(原标题:华夏幸福“暴雷”后,荣盛发展吓得一哆嗦,“环京一哥”这帽子太沉重)

(责任编辑:陈合群_NB12679)

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